Moderator: Willkommen zum Umschau-Chat! Heute Abend geht es um Fragen zur Wohnungssuche und zum Mietvertrag. Als Experten begrüße ich jemanden, der die Antworten darauf kennt: Frank Warnecke vom Deutschen Mieterbund Thüringen. Schön, dass Sie hier sind. Los geht's!
Bernd: Ich bin im Oktober 2010 aus meiner Wohnung ausgezogen. Die Übergabe lief problemlos. Bis jetzt hab ich allerdings meine Kaution noch nicht zurückbekommen. Kann das irgendwann verjähren?
Frank Warnecke: JA, die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre.
Schwarzer: Ich habe einen vorgedruckten Mietvertrag aus dem Jahr 2000 mit festen Fristen. Muss ich beim Auszug die Wohnung weißen?
Frank Warnecke: Starre Fristen sind gemäß der Rechtssprechung des BGH unwirksam. Der Mieter ist berechtigt, seine Wohnung auch mit neutralen bzw. dezenten Farben zurück zugeben.
ada: wieviel Prozent und wie oft kann mein vermieter die kaltmiete erhöhen?
Frank Warnecke: Frank Warnecke: Laut BGB kann der Vermieter die Miete alle 3 Jahre um 20 % (durch Landesverordnung kann dies auch auf 15 % gekappt werden) im Rahmen der Ortsüblichkeit zu erhöhen. Die Kappungsgrenze ist nur mathematisch zu betrachten, die Ortsüblichkeit der Miete ist hingegen entscheidend.
Mario: Was muss ich beachten bei Einzug in eine unsanierte Wohnung?
Frank Warnecke: Der Zustand der Wohnung sollte detailliert im Übergabeprotokoll festgehalten werden, er ist dann der vertragsgemäße Zustand.
Moderator: Der Chatroom füllt sich zwar, aber es wird bislang nur zögerlich gefragt. Nur Mut!
Daniel: Guten Abend,
ich hatte Schimmelbefall in der Wohnung und das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt als die Zustände unhaltbar wurden.
Mein Vermieter verlangt nun die Miete bis zum ordentlichen Kündigungsdatum und erkennt meine außerordentliche Kündigung nicht an. Ist das rechtens?
Vielen Dank
Frank Warnecke: Der Mieter ist für sein Vortrag ( bspw. fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung oder unterlassene Instandsetzung oder ...) beweispflichtig. Wenn der Beweis geführt werden kann, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Gelingt der Beweis nicht, könnte der Mieter noch bis zum, Ende der KÜ-Frist sein Recht der Mietminderung ausüben.
nickname: nabend schön. ich bin bloß zum lehrgang hier . quasi ein gaffer
Moderator: Willkommen und viel Spaß ... aber nicht im Weg rumstehen ;-)
kg340: gibt es eine mietobegrenze für eine unsanierte wohnung ?
Frank Warnecke: JA, aber es kommt auf den ortsüblichen Mietpreis an, der regional sehr unterschiedlich ist.
Eine unsanierte Wohnung hat eine andere Ausstattung als eine modernisierte, was sich im Mietpreis und im Mietspiegel wiederspiegelt.
kombuini: Guten Abend, wir tragen uns mit dem Gedanken, eine neue Wohnung zu suchen. Wie sieht das mit der neuen Regelung aus, dass der Mieter die Maklerprovision nicht mehr zahlen braucht.Ist schon sicher, ob es dazu kommt? Ab wann tritt das in Kraft?
Frank Warnecke: So etwas steht im Koaliationsvertrag und ist auch von Hamburg im Bundesrat als Initiative eingebracht. Wann es Gesetzeskraft erlang, keine Ahnung, hoffentlich noch dieses Jahr!
nickname: nein. ich will nur dazulernen und nu wirds ja doch spannend
Moderator: Na dann wünsche ich eine lehrreiche Stunde.
Mario: Wonach richten sich die Genossenschaftsanteile bei einer Whonungsgenossenschaft?Quadratmeter,Räume oder Lage?
Frank Warnecke: Nach der jeweiligen Satzung der Genossenschaft, wo man Mitglied ist oder werden möchte, oft nach Anzahl der Räume.
nickname: danke ihnen auch
Moderator: Besten Dank
Schwarzer: Danke, aber jetzt weiß ich immer noch nicht, ob ich streichen muss oder nicht. Könnten Sie das noch etwas genauer erklären?
Frank Warnecke: Nein - starre Fristen sind gemäß der Rechtssprechung des BGH unwirksam. Der Mieter ist berechtigt, seine Wohnung auch mit neutralen bzw. dezenten Farben zurück zugeben.
Annett: kam meine Frage nicht an lieber Herr Warnecke?
Moderator: Hallo Annett, bitte haben Sie ein wenig Geduld. Hier gehen einige Fragen ein, die Herr Warnecke nacheinander beantwortet. Aber er hat eben auch nur zwei Hände.
Annett: vielen Dank
Moderator: Gerne
nickname: mit nur einem finger zum tippen. kleiner spaß am rande. so nu wieder ernst
Moderator: Ich sehe, hier wird aufmerksam mitgelesen. Sehr gut!
Bernd: Vielen Dank, so ähnlich dachte ich mir das auch. Aber wann genau beginnen die drei Jahre: Ein halbes Jahr danach oder mit Beginn des neuen Kalenderjahres? Konkret: Ist es seit Oktober 2010 schon verjährt oder kann ich die Kaution noch zurückfordern?
Frank Warnecke: Bei der Berechnung der Verjährungsfrist ist zu beachten, dass der Anspruch auf Rückzahlung erst fällig wird, nachdem eine angemessene Prüfungsfrist abgelaufen ist, in der Regel 6 Monate.Die Verjährung beginnt deshalb nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen. Also nun endlich handeln!
Mieter: Im Augst 013 erhielten mehrere Mieter unseres Hauses eine Mieterhöhungsverlangen von 5,80€ auf 7,00€ pro m2. Die angebenen Vergleichswohnungen waren alles Neuvermietungen.
Unsere Miete 5,80 entspricht dem qulifizierten Mietspiegel von Dresden.Viele Mieter klagen gegen die Erhöhung.Haben wir Hoffnung auf eine erfoplgreiche Klage?
Frank Warnecke: Eigentlich müsste der Vermieter Klage auf Zustimmung einreichen und dies innerhalb von 3 Monaten ab Beginn der Erhöhung - hier dann Beginn Nov. - Fristende 31.01, wenn er dies nicht tut, ist das Verfahren dann beendet. Wenn der Vermieter Klage einreicht, muss er sich am qualifizierten Mietspiegel inhaltlich messen lassen. Und wenn der Mietspiegel nun die 5,80 €/m² ausweist, ist das Recht auf Mieterseite; Ruhe behalten!
Annett: Eine eheliche Wohnung, die nur den Ehemann als Mieter hat, wurde seitens der Wohnungsgenossenschaft gekündigt. ... Die Ehefrau vergaß man mit in die Kündigung einzubeziehen... ab wann tritt ein ungeschriebenes Mietverhältnis ein?...
Frank Warnecke: Wenn der Vertrag nur mit einer Person geschlossen worden ist, reicht auch die Kündigung gegen diese Vertragspartei. Ob ein weiterer Mieter durch konkludentes Verhalten beider Vertragsparteien in den Mietvertrag aufgenommen worden ist, hängt vom Einzelfall ab (bspw. Schriftverkehr der Vertragspartner), ist aber eher selten.
regenwetter: Guten Abend, besteht ein Recht auf gemeinschaftliche Nutzung des Hofes eines Mehrfamilienhauses oder darf der Vermieter dies mündlich verbieten oder nur einzelnen Mietern erlauben?
Frank Warnecke: Was steht im Mietvertrag dazu? Dies sollte doch im Mietvertrag geregelt sein / werden.
kg340: und, wenn es keinen mietspiegel gibt und nur vergleichsmieten für sanierte bzw. modernisierte wohnungen - wo liegt dann die obergrenze für eine unsanierte Wohnung ? Kõnnte man z.B. 20% von der ortsüblichen Vergleichsmiete in Abzug bringen ?
Frank Warnecke: In der Stadt / Gemeinde müsste es doch auch eine Anzahl von weiteren unsanierten Wohnungen geben oder sollte dies die letzte unsanierte Wohnung sein?
Wenn nicht, müsste sich ein Mietpreis auch für unsanierte Wohnungen herausfinden lassen. Schon mal im Wohnungsamt der Stadt / Gemeinde / Landkreis nachgefragt?
Moderator: Unser Chat geht noch ca. 15 Minuten.
regenwetter: Der Mietvertrag ist ein sogenannter Einheitsmietvertrag und erwähnt nur die Wohnung.
Frank Warnecke: Meist wird im Mietvertrag neben der Wohnung, auch der Keller oder sonstige Gemeinschaftsräume mit aufgeführt.
Wenn nicht, muss der Hof nicht zwangsweise Vertragsbestandteil geworden sein, denkbar wäre eine widerrufliche Nutzung von Flächen. Anderseits kann auch eine konkludente Vertragsänderung denkbar sein. Es kommt also im Einzelfall auf die Umstände an,
hausbewohner: Mein Vermieter schickte mir eine auf den 28.11. datierte Mieterhöhung per Post (LVZ Post), diese ging mir jedoch erst am 02.12. zu. Die neue Miete soll ich laut Schreiben erstmalig am 01.02. überweisen. Dies wies ich zurück, mit Hinweis darauf, dass mir das Schreiben erst am 02.12. zuging. Der Vermieter berief sich darauf, dass alle Mieter im Stadtgebiet ihre Briefe bereits am 29.11. erhalten hätten. Ist dies rechtens?
Frank Warnecke: Das Risiko der Zustellung der Post trägt der Erklärende. wenn das Schreiben erst am 2.12. zugegangen ist, fängt auch am 2.12. die Fristberechnung an.
hausbewohner: Mein Vermieter wies in einem Schreiben darauf hin, dass bei der Mieterhöhung noch nicht das zum Großteil in der Wohnung verlegte Parkett berücksichtigt wurde. Ich wohne in einem vor 1918 erbauten Haus und habe die Wohnung beim Einzug bereits mit eben diesem Parkett gemietet. Kann der Vermieter aufgrund des verlegten Parketts die Miete erhöhen?
Frank Warnecke: Parkett kann ein wohnwerterhöhendes Element im Rahmen der Mieterhöhung sein (auch wenn es seit Vertragsbeginn daliegt) der Mieter kann aber auch bei Vorhandensein von wohnwertminderden Elementen (hat nichts mit Mietminderung zu tun) sich auf diese berufen bzw. gegenüberstellen. Eine Vergleichsmiete besteht aus vielen Faktoren.
nickname: was ist eine konkludente vertragsänderung? will bei meinen nächsten gesprächen nen bißchen posen...
Frank Warnecke: Konkludent - durch schlüssiges Verhalten
dick: Wie hoch ist die durchschnittsmite in Frankfurt/m
Moderator: Hallo Dick, fragen Sie am besten beim Mieterbund in Frankfurt nach. Die Höhe der Miete hängt ja nicht allein von der Stadt, sondern auch von der Lage, dem Stadtteil etc.
Peter Trier:
Hallo,
Also bekommt man jetzt mit einer Modernisierung,jeden Mieter raus der mit seiner Miethöhe schon am Limit ist?
Kurz jetzt bezahlen die Mieter auch noch dem Vermieter außen das Haus!
Frank Warnecke: Einer Modernisierung kann man auch unter Hinweis der zur erwartenden Mieterhöhung widersprechen - Härtegründe vorbringen. Das Verfahren ist in ³³ 559 b BGB ff. geregelt.
dick: Ist in einer großstadt es gerechtfertigt in einen Mietvertrag eine jährliche Mietsteigerung von 20% zu verlangen?
Frank Warnecke: NEIN
Annett1: war als Annett leider geflogen
Moderator: Nanu?
Annett: Wohnraum "sanierter Altbau mit altbauspezifischen merkmalen" ist stark Mangelbehaftet... es stellte sich nunmehr heraus, dass laut Mietspiegel der zu Gutachterzwecken heran gezogen werden kann, es sich aber nur um "teilsanierten Wohnraum" handelt. Was kann ich tun?
Frank Warnecke: Kenne diesen Mietspiegel nicht. Weiss auch nicht genau, wohin die Frage zielt.
Wenn Mängel vorliegen kann der Mieter dies Anzeigen, den Vermieter zur Beseitigung auffordern und gleichzeitig die Miete mindern.
wenn es um eine Mieterhöhung geht, müsste ich mir den Mietspiegel ansehen, und sehen um welche Mietdifferenzen es sich handelt.
Franzi: Inwiefern kann der Vermieter sich auf die sanierten Nebengebäude bei einer Mieterhöhung berufen? In diesem Fall sind die umliegenden Gebäude zwar größtenteils saniert, jedoch nicht vollständig. So geht mein Blick direkt auf eher unansehliche Fenster auf welchen die weiße Farbe nur noch zu erahnen ist, dass Haus hat zwar einen neuen Anstrich, nicht so die kompletten Fenster.
Frank Warnecke: Die Wohnlage und das Wohnfeld sind sicherlich mietpreisbildende Faktoren, so aber auch die Ausstattung der Wohnung.
Alles zusammen genommen, die positiven als auch die negativen vorhandenen Elemente, ergeben die Vergleichsmiete.
Moderator: Unser Chat hat sein Ende erreicht. Ich danke allen fürs Mitmachen, ganz besonders natürlich Frank Warnecke für seine Antworten. Ich glaube, er hat damit heute Abend einigen helfen können. Die nächste "Umschau" sehen Sie am kommenden Dienstag, wie gewohnt um 20:15 Uhr. Ihnen allen einen schönen Abend und eine gute Nacht.
Moderator: Den Chat können Sie in Kürze unter www.mdr.de/umschau noch einmal nachlesen.
